İskân İçin Enerji Kimlik Belgesi: Yeni Binada C Sınıfı Şartı

Yeni bir binanın inşaatı bittiğinde, binanın kullanılabilmesi için yapı kullanma izin belgesi, yani halk arasındaki adıyla iskân gerekir. Enerji kimlik belgesi bu aşamanın vazgeçilmez evraklarından biridir. Bu yazıda müteahhitler, yapı sahipleri ve proje müellifleri için yeni binada EKB sürecini, mevzuatın koyduğu şartları ve sık yaşanan sorunları anlatıyoruz.

Mevzuat ne diyor?

Temel hüküm Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği'nin 25/4. fıkrasıdır: "Enerji Kimlik Belgesi, Enerji Kimlik Belgesi uzmanı tarafından hazırlanır. Bu belge, yeni binalar için yapı kullanma izin belgesi alınması aşamasında ilgili idarelere sunulur. Enerji Kimlik Belgesi düzenlenmeyen binalara ilgili idarelerce yapı kullanma izin belgesi verilmez."

Aynı sonuç kanunda da vardır. 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu'na göre yönetmelik hükümlerine aykırı hareket edilmesi halinde ilgili idare tarafından yapı kullanma izni verilmez (md. 7/1-ç).

Kısacası yeni binada belge, iskân dosyasının bir parçasıdır ve belge olmadan iskân alınamaz. Bu, EKB'nin yeni binalar için en somut sonucudur. Genel zorunluluk çerçevesi için EKB zorunlu mu yazımıza bakabilirsiniz.

En az C sınıfı şartı

Yeni binada belge almak yetmez; belgenin belirli bir sınıfı tutturması da gerekir. Yönetmeliğin 27/5. fıkrası: "BEP-TR yöntemine göre enerji kimlik belgesi alacak olan yeni binalar D sınıfı ve daha fazla enerji tüketimine ve CO₂ salımına sahip olamaz."

Bu cümleden iki önemli sonuç çıkar:

• Yeni binanın enerji sınıfı en az C olmalıdır.
• Yeni binanın CO₂ salımı sınıfı da en az C olmalıdır.

İkinci nokta sık gözden kaçar. Belgede birincil enerjiye göre enerji sınıfı ile nihai enerjiye göre CO₂ salımı sınıfı ayrı ayrı gösterilir (md. 26/1-ı, i). Tasarımda yalnızca enerji sınıfına odaklanıp CO₂ sınıfını ihmal etmek, iskân aşamasında sürpriz yaratabilir. Harflerin anlamı için A'dan G'ye enerji sınıfları yazımıza bakabilirsiniz.

Büyük binalarda ek şart: NSEB

Toplam yapı inşaat alanı 2.000 m² ve üzeri olan binaların Neredeyse Sıfır Enerjili Bina (NSEB) olarak inşa edilmesi zorunludur (md. 23/2). Bu binalarda enerji performans sınıfı B veya daha iyi olmalı ve birincil enerji ihtiyacının en az %10'u yerinde yenilenebilir enerjiyle karşılanmalıdır (md. 23/1).

NSEB binalarında süreç iskândan çok önce başlar: mimari, mekanik ve aydınlatma projelerinin uygunluğunu gösteren Ön Hesap Sonuç Formu BEP-TR ile hazırlanır ve ruhsat eki projelerle birlikte sunulur. NSEB şartlarını sağlayan binaların belgesinde bu durum ayrıca belirtilir (md. 25/16). Ayrıntılar NSEB nedir yazımızda.

Yeni binada belgeyi kim düzenler?

Yönetmelik yeni binalar için yetkiyi ayrıca düzenler. Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği'ne bağlı meslek odasınca adına serbest müşavirlik ve mühendislik hizmetleri (SMM) belgesi düzenlenmiş ve enerji kimlik belgesi eğitimini başarıyla tamamlamış personel bulunduran gerçek veya tüzel kişilere Bakanlıkça yetki verilir (md. 26/A-1).

Belge BEP-TR yazılımı kullanılarak düzenlenir (md. 25/13). Belgedeki bilgilerden ve doğruluğundan EKB uzmanı ve yetkili kuruluş sorumludur (md. 25/4). Tüzel kişi adına düzenlenen belgelerde düzenleyen kişi ile kuruluşun sahibi veya yöneticisi müteselsilen sorumludur (md. 25/14).

Belge hangi verilere dayanır?

Yönetmelik bu konuda nettir: "Enerji kimlik belgesinin yapı ruhsatına, ruhsat eki onaylı projelerine ve ısı yalıtım raporuna uygun hazırlanması esastır" (md. 26/A-11). Yeni binada bu, belgenin projeyle tutarlı olması gerektiği anlamına gelir. Pratikte uzmanın ihtiyaç duyduğu başlıca veriler şunlardır:

• Yapı ruhsatı ve ruhsat eki onaylı mimari proje
• Isı yalıtım raporu (ısı yalıtım projesi)
• Mekanik tesisat projesi: ısıtma, soğutma, havalandırma ve sıcak su sistemleri
• Elektrik ve aydınlatma projesi
• Varsa yenilenebilir enerji sistemlerine ilişkin bilgiler

Evrak listesinin ayrıntıları için EKB nasıl alınır sayfamıza bakabilirsiniz.

Adım adım süreç

Sahada yeni binalar için süreç genellikle şu sırayla ilerler. Bu bir işleyiş tarifidir; her proje farklılık gösterebilir.

1. Proje verilerinin iletilmesi. Yapı sahibi veya müteahhit, onaylı projeleri ve ısı yalıtım raporunu yetkili uzmana iletir.
2. BEP-TR'de modelleme ve hesap. Uzman binayı BEP-TR'de modeller; kabuk, sistemler ve kullanım amacı hesaba girer.
3. Sınıf kontrolü. Sonucun enerji ve CO₂ salımı sınıflarında en az C'yi (NSEB binalarında enerji sınıfında en az B'yi) tutturup tutturmadığı kontrol edilir.
4. Uyumsuzluk varsa değerlendirme. Sınıf yetersizse veya uygulama projeden farklıysa, eksikler proje ve uygulama tarafında ele alınır.
5. Belgenin düzenlenmesi. Belge BEP-TR üzerinden düzenlenir.
6. İskân dosyasına ekleme. Belge, yapı kullanma izni aşamasında ilgili idareye sunulur.

Sınıf C'nin altında çıkarsa ne olur?

Yeni binada sınıfın C'nin altında çıkması, belgenin iskân için kullanılamayacağı anlamına gelir; çünkü yönetmelik yeni binanın D ve daha kötü sınıfta olamayacağını söyler. Bu durumda çözüm binada gerçek bir iyileştirmedir: kabuk yalıtımının güçlendirilmesi, doğrama seçiminin gözden geçirilmesi, ısıtma sisteminin verimliliğinin artırılması veya yenilenebilir enerji eklenmesi gibi. Bu kalemleri enerji sınıfı nasıl yükseltilir yazımızda anlattık.

Bu yüzden en iyi uygulama, enerji performansını inşaat bittikten sonra değil, proje aşamasında kontrol etmektir. Proje aşamasında yapılan bir değişiklik, inşaat sonrasında yapılacak bir düzeltmeden neredeyse her zaman daha ucuzdur.

İskân sonrası denetim

Belgenin iskânla birlikte işi bitmez. Yönetmeliğe göre yapı kullanma izninden sonra yapılan denetimlerde belgenin gerçeğe aykırı düzenlendiği veya binanın enerji tüketimi bakımından belgeye uygun olmadığı tespit edilirse, bina en geç bir yıl içinde projesine ve iskâna esas belgedeki özellikleri sağlayacak hale getirilir. Bundan binayı inşa eden veya ettiren gerçek ya da tüzel kişi sorumludur (md. 24/A-4). Bu fıkradaki denetimi yapacak idareye ilişkin bir ibarenin yürütmesi, Danıştay 13. Dairesi'nin 24/10/2025 tarihli kararıyla durdurulmuştur; yükümlülüğün kendisi metinde yer almaktadır.

Ayrıca yetkili kuruluşlar ve uzmanlar, belgeye esas bilgi ve belgeleri belgenin geçerlilik süresi boyunca saklar (md. 26/A-8). Bu, müteahhit açısından da proje ve uygulama belgelerini düzenli tutmanın önemini gösterir.

İskândan sonra belge ne işe yarar?

İskân için düzenlenen belge, düzenleme tarihinden itibaren 10 yıl geçerlidir (md. 25/2). Bu süre boyunca bağımsız bölümlerin satışında ve kiralanmasında dayanak olarak kullanılabilir; alım, satım ve kiralama işlemlerinde belge şartı aranır (md. 25/15). Belgenin bir nüshasının bina girişine asılması ve bir nüshasının yönetimde saklanması da gerekir (md. 25/6).

Sık yaşanan sorunlar

Sahada yeni binalarda EKB sürecini uzatan durumlar çoğunlukla birbirine benzer:

• Isı yalıtım raporu ile uygulama arasındaki fark. Belge ruhsata, ruhsat eki onaylı projelere ve ısı yalıtım raporuna uygun hazırlanır (md. 26/A-11). Uygulamada yalıtım kalınlığı veya malzeme değiştiyse ya uygulama projeye uygun hâle getirilmeli ya da proje tadilatı yapılıp hesap güncellenmelidir.
• Doğrama ve cam değişiklikleri. Maliyet nedeniyle projedekinden farklı pencere sistemleri kullanılması, sınıfı doğrudan etkileyebilir.
• Mekanik sistem bilgilerinin eksik olması. Isıtma, soğutma ve sıcak su sistemlerinin tipi, verimi ve kapasitesi netleşmeden hesap tamamlanamaz.
• Kullanım amacının belirsizliği. Zemin katta ticari birim, üst katlarda konut gibi karma kullanımlarda her alanın kullanım amacının net olması gerekir.
• Son ana bırakılan hesap. İskân başvurusundan hemen önce yapılan hesapta sınıf yetersiz çıkarsa, düzeltme için zaman kalmayabilir.

Bu sorunların ortak çözümü, enerji performansını proje aşamasında hesaplatmak ve uygulama sırasında yapılan her değişikliği uzmanla paylaşmaktır.

2026 yeniliği: düşük karbonlu bina belgesi

16 Mayıs 2026'daki değişiklikle yönetmeliğe eklenen 27/A maddesine göre, belgesindeki sera gazı emisyon sınıfı en az B ve enerji performans sınıfı en az C olan binalar için düşük karbonlu bina belgesi düzenlenir; uygulamanın başlangıcını Bakanlık duyurularından teyit edin. İyi tasarlanmış yeni binalar için bu ek bir fırsattır. Ayrıntılar düşük karbonlu bina belgesi yazımızda.

Kat karşılığı ve kooperatif projeleri

Kat karşılığı inşaatlarda ve kooperatif projelerinde iskân başvurusunu kimin yapacağı ve belge masrafını kimin karşılayacağı taraflar arasındaki sözleşmeye bağlıdır; yönetmelik bu konuda bir paylaşım öngörmez. Önemli olan, iskân aşamasında belgenin hazır olması ve binanın tamamı için düzenlenmesidir (md. 25/8). Sözleşmede bu kalemin açıkça yazılması, iskân aşamasında gecikmeyi önler.

Maliyet ve planlama

Yeni bina belgesinin ücreti binanın büyüklüğüne ve türüne göre değişir. Bir aralık görmek için yeni bina EKB ücretleri sayfamızı kullanabilirsiniz. Yeni bina ve proje hizmetlerimizin kapsamını hizmetlerimiz sayfasında bulabilirsiniz.

Özet

• Yeni binada EKB, yapı kullanma izni aşamasında idareye sunulur; belge düzenlenmeyen binaya iskân verilmez (md. 25/4; Kanun md. 7/1-ç).
• Yeni binanın hem enerji sınıfı hem CO₂ salımı sınıfı en az C olmalıdır (md. 27/5).
• 2.000 m² ve üzeri binalar NSEB olmalıdır: en az B sınıfı ve %10 yerinde yenilenebilir enerji (md. 23).
• Belge ruhsata, onaylı projelere ve ısı yalıtım raporuna uygun hazırlanır (md. 26/A-11).
• İskân sonrası denetimde uyumsuzluk çıkarsa bina bir yıl içinde belgeye uygun hale getirilir (md. 24/A-4).