Satış ve Kiralamada EKB: 25/6 ve 25/15 Çerçevesi

Gayrimenkul satış ve kiralama süreçlerinde Enerji Kimlik Belgesi hakkında çok fazla yanlış bilgi dolaşıyor. Bu yazı konunun genel çerçevesidir: iki ilgili fıkranın tam metnini, aralarındaki farkı ve kimin ne yapacağını anlatır. Tapu randevusuna hazırlanan satıcı ve alıcılar için adım adım anlatım tapu satışında EKB rehberimizde, ev sahibi ve kiracıya özgü sorular (masraf, iş yeri, kısa süreli kiralama) ise kiralamada EKB rehberimizde yer alıyor.

Mevzuat ne diyor?

Konu Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği'nin iki ayrı fıkrasında düzenlenir. Saklama ve asma yükümlülüğü 25. maddenin altıncı fıkrasındadır:

Enerji Kimlik Belgesinin bir nüshası bina sahibi, yöneticisi, yönetim kurulu ve/veya enerji yöneticisince muhafaza edilir, bir nüshası da bina girişinde rahatlıkla görülebilecek bir yerde asılı bulundurulur.

Satış ve kiralama ise aynı maddenin on beşinci fıkrasındadır:

Binalar veya bağımsız bölümlere ilişkin alım, satım ve kiraya verme ile ilgili iş ve işlemlerde enerji kimlik belgesi düzenlenmiş olması şartı aranır. Binanın veya bağımsız bölümün satılması veya kiraya verilmesi safhasında, mal sahibi enerji kimlik belgesinin bir suretini alıcıya veya kiracıya verir.

Bu iki fıkradan dört ayrı yükümlülük çıkar:

1. Belgenin bir nüshası mal sahibi veya yönetimde saklanır (md. 25/6).
2. Bir nüshası bina girişinde asılı bulundurulur (md. 25/6).
3. Alım, satım ve kiralama işlemlerinde EKB düzenlenmiş olması şartı aranır (md. 25/15).
4. Satış veya kiralamada mal sahibi belgenin suretini alıcıya veya kiracıya verir (md. 25/15).

25/6 ile 25/15 arasındaki fark

İki fıkra sık karıştırılır; biri belgenin binada nasıl tutulacağını, diğeri el değiştirme anında ne olacağını düzenler:

Girişte asılı bir belge, satış veya kiralamada suret verme yükümlülüğünün yerine geçmez; bu iki ayrı yükümlülüktür.

Ne zamandan beri uygulanıyor?

Yönetmeliğin Geçici 5. maddesi, 25/15'in 1 Ocak 2020'ye kadar uygulanmayacağını söyler. Yani satış ve kiralamadaki EKB şartı 1 Ocak 2020'den beri yürürlüktedir.

Hangi işlemlerde, kimin sorumluluğu?

Fıkra hem "binalar" hem "bağımsız bölümler" der; yani tek bir dairenin ya da dükkânın satışı da, bütün bir binanın satışı da kapsamdadır. Aşağıdaki tablo tipik işlemleri özetler:

Yeni binalarda belge iskân için zaten gereklidir (md. 25/4); bu yüzden müteahhitten alınan dairelerde asıl soru belgenin varlığı değil, suretinin alıcıya verilip verilmediğidir. İskân aşamasını iskân için EKB rehberimizde anlattık.

"Suret vermek" pratikte ne demek?

Yönetmelik mal sahibinin belgenin "bir suretini" alıcıya veya kiracıya vermesini ister; suretin biçimini ayrıca tarif etmez. Pratikte belgenin okunaklı bir kopyasını teslim etmek ve bunu sözleşme dosyasında belgelemek iki taraf için de en güvenli yoldur. Belgenin bina girişinde asılı olması (md. 25/6) ya da e-Devlet'te görülebilmesi, suret verme yükümlülüğünün yerine geçtiği şeklinde yorumlanmamalıdır; ikisi ayrı yükümlülüklerdir.

"EKB olmadan tapu satışı yapılamaz" doğru mu?

Mevzuatta "şart aranır" hükmü vardır; "tapu sistemi işlemi otomatik olarak engeller" gibi bir hüküm ise yönetmelikte yer almaz. Şartın tapu müdürlüklerinde nasıl uygulandığını ve randevu öncesi hazırlığı tapu satışında EKB rehberimizde ayrıntılı olarak anlattık.

Karışıklığın bir kaynağı da yeni binalardır: yeni binada EKB düzenlenmemişse yapı kullanma izin belgesi verilmez (md. 25/4). Bu, satıştan önceki iskân aşamasıyla ilgilidir; ayrımı yeni bina ile mevcut bina ayrımı başlığında anlattık. Pratik sonuç açıktır: şart mevzuatta yazılı olduğuna göre, belgesiz bir satış veya kiralama planlamayın.

Alıcı veya kiracı olarak haklarınız

Bir konut satın alıyor veya kiralıyorsanız, yönetmelik mal sahibine belgenin suretini size verme yükümlülüğü yükler. Belge size şunları söyler (gerçek bir EKB örneği üzerinde görebilirsiniz):

• Binanın enerji sınıfı; bkz. enerji sınıfı harflerinin anlamı
• CO₂ salımı sınıfı
• Binanın ısıtma, soğutma, sıcak su ve aydınlatma için yıllık enerji ihtiyacı

Bu, ilan fotoğraflarından anlaşılmayan bir bilgidir: aynı büyüklükteki iki dairenin yıllık ısınma gideri, binaların enerji performansına göre belirgin biçimde farklı olabilir. Uzun süre oturmayı planlıyorsanız bakmaya değer.

Belgeyi kendiniz de kontrol edebilirsiniz. e-Devlet'teki "Enerji Kimlik Belgesi Sorgulama" hizmeti, açıklamasına göre "ikamet ettiğiniz binaya veya herhangi bir binaya ait" EKB bilgilerini gösterir; bkz. e-Devlet'ten EKB kaydını kontrol etme.

Mal sahibi için üç temel kural

Belge bina geneli olmak zorundadır. 19 Şubat 2022'den beri "Enerji Kimlik Belgesinin, binanın tamamı için hazırlanması şarttır" (md. 25/8). Daireniz için ayrı bir belge çıkarılmaz; dayanağınız binanın belgesidir. Bina için belge yoksa yapılacak iş, yönetimle bina için tek belge çıkarmaktır.

Süre ve güncellik birlikte kontrol edilir. Belge 10 yıl geçerlidir (md. 25/2); binada birincil enerji ihtiyacını değiştiren bir uygulama yapıldıysa bir yıl içinde yenilenir (md. 25/7). Ayrıntılar EKB geçerlilik süresi yazımızda.

Hangi işlem olursa olsun suret karşı tarafa verilir. Satışta alıcıya, kiralamada kiracıya. İşleme özgü hazırlık için satıcılar tapu satışında EKB, ev sahipleri kiralamada EKB rehberine bakabilir.

Satıcı ve ev sahibi için kontrol listesi

1. Binanın belgesi var mı? Yöneticiye sorun ve e-Devlet'teki "Enerji Kimlik Belgesi Sorgulama" hizmetiyle kontrol edin. Kayıt çıkmıyorsa nedenleri e-Devlet'te "kayıt bulunamadı" rehberimizde bulabilirsiniz.
2. Belgenin düzenleme tarihi işlem tarihinde 10 yılı aşmış olacak mı?
3. Binada belgeden sonra mantolama, pencere ya da ısıtma sistemi değişikliği yapıldı mı? Yapıldıysa belge bir yıl içinde yenilenmelidir (md. 25/7).
4. Belge binanın tamamı için mi düzenlenmiş? 2022 öncesinden kalma, yalnızca tek bir bağımsız bölüm için düzenlenmiş bir belgeniz varsa durumu uzmana danışın.
5. Suret hazır mı ve teslimi sözleşme dosyasında belgelendi mi?

Alıcı ve kiracı için kontrol listesi

1. Belgenin suretini isteyin; mal sahibinin bunu vermesi yönetmeliğin gereğidir.
2. Adres ve bina bilgilerinin baktığınız binayla uyuştuğunu kontrol edin.
3. Düzenleme tarihine bakın; belge 10 yıldan eskiyse geçerliliğini yitirmiştir.
4. Enerji sınıfını ve CO₂ salımı sınıfını ayrı ayrı okuyun. Alanların anlamını enerji kimlik belgesi nasıl okunur yazımızda açıkladık.
5. Birden fazla seçeneği karşılaştırıyorsanız belgeleri yan yana koyun; aynı büyüklükteki iki konutun enerji ihtiyacı belirgin biçimde farklı olabilir.

Sık yapılan hatalar

• Belgeyi tapu gününe bırakmak. Belge bina geneli olduğu için yönetim kararı, evrak toplama ve yerinde inceleme gerekebilir. Bu işler son güne sığmayabilir.
• Yalnızca kendi dairesi için belge istemek. 2022'den beri belge binanın tamamı için hazırlanır (md. 25/8).
• Süresi dolmuş belgenin suretini vermek. Geçerliliğini yitirmiş bir belge, alıcıya ya da kiracıya binanın bugünkü durumu hakkında güvenilir bilgi vermez.
• Yeni binada "iskânda belge vardı, bana gerekmez" demek. Belge vardır, ama suretin alıcıya verilmesi ayrı bir yükümlülüktür.
• Ceza söylentisine göre hareket etmek. İnternette dolaşan ceza tabloları mevzuata dayanmaz; gerçek çerçeveyi EKB cezası var mı yazımızda anlattık.

Örnek durum: kiradaki daireyi satmak

Bir ev sahibi, kiracısı olan dairesini satmaya karar veriyor. Kiracıya kira başlangıcında belgenin suretini vermişti; belge hâlâ geçerli. Bu durumda satış için yeni belge gerekmez; aynı belgenin sureti alıcıya da verilir. Ancak belge kira sözleşmesi imzalandıktan sonra dolduysa, satıştan önce yönetimle birlikte yenilenmesi gerekir. Yenilenen belgenin 10 yıllık süresi yeni düzenleme tarihinden başlar.

Örnek durum: müstakil evin satışı

Belediye sınırları içinde müstakil bir evi olan bir malik, evini satmak istiyor. Apartmandan farklı olarak burada karar alınacak bir yönetim yoktur; bina geneli belge doğrudan malik tarafından alınır. Evin yapı inşaat alanı 50 m² ve üzerindeyse kapsamdadır. Malik ruhsatı ve onaylı projeyi hazırlar, uzman yerinde farklılıkları tespit eder ve belge düzenlenir; suret de satış sırasında alıcıya verilir.

Apartman yönetimleri için not

Bina girişinde belgenin asılı bulundurulması yükümlülüğü çoğu apartmanda atlanır. Belgeniz varsa girişte görülebilecek bir yere asın; hem yönetmeliğin istediği budur hem de satış ve kiralama sırasında sorulan soruları azaltır.

Binanız için belge gerekiyorsa evraklarınız eksiksizse süreci 2-3 iş günü içinde tamamlıyoruz. Bina büyüklüğüne göre EKB ücretleri fiyat sayfamızda yer alıyor.