Enerji Kimlik Belgesi Zorunlu mu? Kimler Almak Zorunda?

Enerji Kimlik Belgesi (EKB), bir binanın enerji ihtiyacını, enerji tüketim sınıfını, yalıtım özelliklerini ve ısıtma-soğutma sistemlerinin verimini gösteren belgedir. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği kapsamındaki binaların büyük bölümü için düzenlenmesi gerekir. Belge, düzenlendiği tarihten itibaren 10 yıl geçerlidir (md. 25/2).

Hangi binalar kapsamda?

Yönetmelik kapsamını kısaca "mevcut ve yeni yapılacak binalar" diye tanımlar (md. 2/1). Konut, ticari ve hizmet binası ayrımı ise 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu'nda geçer: Kanun EKB uygulamasını "mesken amaçlı kullanılan binalarda, ticari binalarda ve hizmet binalarında" öngörür (md. 7/1-ç). Yani oturduğunuz apartman da, kiraya verdiğiniz dükkân da, yeni yaptırdığınız villa da kural olarak kapsam içindedir.

Hangi yapılar kapsam dışı?

Yönetmeliğin 2. maddesinin ikinci fıkrası, güncel haliyle şu binaları kapsam dışında tutar:

• Sanayi alanlarında üretim faaliyetleri yürütülen binalar
• Planlanan kullanım süresi iki yıldan az olan binalar
• Yapı inşaat alanı 50 m²'nin altında olan binalar (tam 50 m² olan bina kapsam içindedir)
• Seralar ve atölyeler
• Münferit olarak inşa edilen ve insan konforu için iklimlendirilmesine gerek duyulmayan depo, cephanelik, ardiye, ahır, ağıl gibi binalar

En sık karıştırılan nokta sanayi istisnasıdır. İstisna, sanayi alanlarında üretim faaliyeti yürütülen binalar içindir. Aynı tesisteki idari bina, yemekhane veya lojman gibi insanların kullandığı ve iklimlendirilen yapıların durumu bu nedenle ayrıca değerlendirilmelidir.

Belge düzenlenmesi zorunlu olmayan binalar

Kapsamdaki bazı binalar için de belge düzenlenmesi zorunlu değildir (md. 25/9):

• Güvenlik ve gizlilik niteliği taşıyan askeri ve emniyet yapıları
• İmar mevzuatı gereği ruhsatsız yapılan yapılar
• Mücavir alan dışında kalan ve yapı inşaat alanı 1.000 m²'den az olan binalar

Ruhsatsız yapı istisnası, yapının mevzuata uygun olduğu anlamına gelmez; yalnızca EKB düzenlenmesinin zorunlu olmadığını söyler.

Mücavir alan istisnasında iki koşul birlikte aranır: bina mücavir alanın dışında kalmalı ve yapı inşaat alanı 1.000 m²'nin altında olmalıdır. Kanun da aynı kuralı içerir: "Mücavir alan dışında kalan ve toplam inşaat alanı bin metrekareden az olan binalar için EKB düzenlenmesi zorunlu değildir" (md. 7/1-d). Belediye sınırları içindeki küçük bir müstakil ev bu istisnadan yararlanamaz; mücavir alan dışındaki büyük bir tesis de yararlanamaz.

Kanun ile yönetmelik neden farklı liste veriyor?

Konuyu araştıranların kafasını karıştıran bir ayrıntı daha var: 5627 sayılı Kanun'un 2. maddesi de bir kapsam dışı listesi verir ve bu liste yönetmelikteki listeyle birebir aynı değildir. Kanunun listesinde yönetmelikte bu biçimde geçmeyen başlıklar da vardır:

• İbadet yeri olarak kullanılan binalar
• Yılın dört ayından daha az kullanılan binalar
• Koruma altındaki bina veya anıtlar
• Sanayi alanlarında "işletme ve üretim" faaliyetleri yürütülen binalar (yönetmelik yalnızca "üretim" der)

Ölçü birimi de farklıdır: Kanun "toplam kullanım alanı elli metrekarenin altında" olan binalardan, yönetmelik "yapı inşaat alanı 50 m²'nin altında" olan binalardan söz eder. Bu yüzden internette birbirini tutmayan listeler görürsünüz. Binanız bu sınır durumlarından birine giriyorsa genel bir listeye güvenmek yerine ruhsat ve proje bilgileriyle somut değerlendirme yaptırmak en sağlıklısıdır.

Yeni bina mı, mevcut bina mı?

Yönetmelik "mevcut bina"yı, yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce yapı ruhsatı alınmış ya da yapı kullanma izni almış bina olarak tanımlar (md. 4/1-çç). Yönetmelik 5 Aralık 2008'de yayımlandı ve bir yıl sonra, 5 Aralık 2009'da yürürlüğe girdi. EKB'yi düzenleyen 25. madde ise 1 Ocak 2011'den beri uygulanıyor (Geçici md. 4). Piyasada sık duyulan "2011 öncesi / sonrası" ayrımı bu iki tarihin birbirine karışmasından doğar.

Ayrımın pratik sonucu şudur: BEP-TR yöntemine göre belge alacak yeni binalar "D sınıfı ve daha fazla enerji tüketimine ve CO₂ salımına sahip olamaz" (md. 27/5). Yani yeni binanın hem enerji sınıfı hem CO₂ salımı sınıfı en az C olmalıdır (bkz. A'dan G'ye enerji sınıflarının anlamı). Mevcut binalar için böyle bir alt sınır yoktur.

Yeni binalarda belge, yapı kullanma izni (iskân) aşamasında ilgili idareye sunulur ve EKB düzenlenmeyen binalara yapı kullanma izin belgesi verilmez (md. 25/4). Bu süreci iskân için EKB rehberimizde adım adım anlattık.

Mevcut binalar için son tarih ne zamandı?

Yönetmeliğin Geçici 3. maddesi, mevcut binalar ve henüz yapı kullanma izni almamış binalar için Enerji Verimliliği Kanunu'nun yayımından itibaren on yıl içinde EKB düzenlenmesini öngördü. Kanun 2 Mayıs 2007'de yayımlandığı için bu süre 2 Mayıs 2017'de doldu. Belgesi olmayan mevcut binalar bugün bu yükümlülüğü yerine getirmemiş durumdadır.

Binanız için hızlı kontrol tablosu

Aşağıdaki tablo, yukarıdaki maddeleri sık karşılaşılan bina tiplerine uygular. Sınır durumlarda son sözü ruhsat ve proje bilgileri söyler.

Üç örnek durum

Emekli bir kat maliki dairesini satmak istiyor. Bina 1990'larda yapılmış, hiç belge alınmamış. Bu bina mevcut binadır, Geçici 3. maddedeki süre 2017'de dolmuştur ve satış işleminde EKB şartı aranır. Kat maliki kendi dairesi için tek başına belge çıkaramaz; yönetimle birlikte bina için belge alınması gerekir. Tapu aşamasını tapu satışında EKB rehberimizde ayrıca anlattık.

Bir aile köyde, mücavir alan dışında 180 m²'lik bir ev yaptırıyor. Bina mücavir alan dışında ve yapı inşaat alanı 1.000 m²'nin altında olduğu için EKB düzenlenmesi zorunlu değildir (md. 25/9). Aynı ev belediye sınırları içinde olsaydı sonuç farklı olurdu.

Bir işletme, sanayi sitesindeki atölyesinin yanına ofis binası yaptırıyor. Atölye ve üretim binası kapsam dışıdır, ancak ofis binası insanların çalıştığı ve iklimlendirilen bir yapıdır. Bu nedenle ofisin durumu ayrıca değerlendirilmelidir; üretim istisnasını tesisin tamamına yaymak sık yapılan bir hatadır.

Satış ve kiralamada durum

Yönetmeliğin 25. maddesinin on beşinci fıkrası açıktır:

Binalar veya bağımsız bölümlere ilişkin alım, satım ve kiraya verme ile ilgili iş ve işlemlerde enerji kimlik belgesi düzenlenmiş olması şartı aranır. Binanın veya bağımsız bölümün satılması veya kiraya verilmesi safhasında, mal sahibi enerji kimlik belgesinin bir suretini alıcıya veya kiracıya verir.

Bu fıkra 1 Ocak 2020'den beri uygulanıyor (Geçici md. 5). Belgenin bir nüshasının bina sahibi veya yönetimce saklanması ve bir nüshasının bina girişinde rahatlıkla görülebilecek bir yerde asılı bulundurulması ise ayrı bir yükümlülüktür (md. 25/6).

İnternette sık görülen "EKB yoksa tapu işlemi sistem tarafından otomatik engellenir" ifadesi mevzuatta bu biçimde yer almaz. Doğru çerçeve şudur: yönetmelik bu işlemlerde EKB şartı arar; şartın tapuda nasıl uygulandığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün uygulamasına bağlıdır. Ayrıntıları satış ve kiralamada belge verme yükümlülüğü yazımızda bulabilirsiniz.

Belge bağımsız bölüm için ayrı alınabilir mi?

Hayır. 19 Şubat 2022'deki değişiklikten beri yönetmeliğin 25/8. fıkrası tek cümledir: "Enerji Kimlik Belgesinin, binanın tamamı için hazırlanması şarttır." Eski metindeki her bağımsız bölüm için ayrı belge düzenleme seçeneği kaldırıldı.

Bu nedenle bir daireyi satarken ya da kiraya verirken dayanağınız, binanın tamamı için düzenlenmiş belgedir. Bina için belge yoksa süreci yönetimle birlikte yürütmek gerekir; apartmanlarda bina geneli tek belge yazımız bu konuda yol gösterir.

Belge yoksa ne olur?

Kanunda, bir binanın EKB'sinin olmamasını doğrudan karşılayan ayrı bir idari para cezası hükmü yoktur. Belgenin bağlayıcılığı başka yollardan gelir: yeni binada iskân verilmez, alım-satım ve kiralamada şart aranır. Konuyu EKB cezası var mı sorusunun cevabı yazısında madde madde ele aldık.

Sık yapılan hatalar

• "Binam eski, bana uygulanmaz" demek. Tam tersi: yönetmelik mevcut binalar için ayrı bir süre koymuş ve bu süre 2017'de dolmuştur. Eski bina için alt sınıf sınırı yoktur, ama belge yükümlülüğü vardır.
• Metrekareyi daire büyüklüğüne göre hesaplamak. 50 m² eşiği binanın yapı inşaat alanıyla ilgilidir. 45 m²'lik bir stüdyo daire, büyük bir apartmanın parçasıysa kapsam dışında kalmaz.
• Yalnızca kiraya verilen dairenin belgeye ihtiyacı olduğunu sanmak. Belge binanın tamamı için düzenlenir (md. 25/8); kiracı ya da alıcı olsun olmasın bina için belge gerekir.
• Belgeyi bir kez alıp unutmak. Belge 10 yıl geçerlidir ve binada enerji ihtiyacını değiştiren bir uygulama yapılırsa bir yıl içinde yenilenir (md. 25/7). Mantolama sonrası süreci mantolama sonrası EKB yenileme yazısında bulabilirsiniz.
• e-Devlet'te kayıt görünmeyince belge olmadığına karar vermek. Kaydın görünmemesinin başka nedenleri de olabilir; e-Devlet'te "kayıt bulunamadı" rehberimiz bu nedenleri tek tek sıralar.

Ne yapmalısınız?

1. Önce binanız için kayıtlı bir belge olup olmadığını kontrol edin. e-Devlet'teki "Enerji Kimlik Belgesi Sorgulama" hizmeti bunun içindir; e-Devlet'te EKB sorgulama adımları sayfamızda ayrıntıları bulabilirsiniz.
2. Belge varsa düzenleme tarihine bakın; 10 yıllık geçerlilik ve yenileme kuralına göre süresi dolduysa yenilenmesi gerekir.
3. Belge yoksa yetkili bir EKB uzmanıyla çalışın. Başvuru için gereken evraklar çoğu durumda yapı ruhsatı, ruhsat eki onaylı projeler ve varsa ısı yalıtım raporudur (md. 26/A-11).

Evraklarınız eksiksizse belgeyi 2-3 iş günü içinde düzenliyoruz; 81 ildeki hizmet bölgelerimiz arasında ilinizi görebilirsiniz.