Kiralamada Enerji Kimlik Belgesi: Ev Sahibi ve Kiracı Rehberi

Kiralık bir daire, ofis ya da dükkân için sözleşme hazırlanırken enerji kimlik belgesi çoğu zaman son anda hatırlanır. Oysa yönetmelik kiraya verme işlemini satışla aynı fıkrada düzenler ve belgeyi hem ev sahibi hem kiracı açısından anlamlı kılar. Bu rehberde kiralamada belgenin hukuki yerini, masraf ve sorumluluk sorularını, kiracının belgeden nasıl yararlanabileceğini anlatıyoruz.

Mevzuat kiralama için ne diyor?

Yönetmeliğin 25/15. fıkrası kiraya verme işlemlerinde EKB düzenlenmiş olması şartını arar ve kiraya verme safhasında mal sahibinin belgenin bir suretini kiracıya vermesini ister. Hüküm Geçici 5. madde uyarınca 1 Ocak 2020'den beri uygulanıyor. Fıkranın tam metni ve satışla birlikte genel çerçeve satış ve kiralamada EKB çerçevesi yazımızda; bu rehber yalnızca kiralamaya özgü sorulara odaklanır: masraf, kira sözleşmesi, iş yerleri ve kısa süreli kiralama.

Ev sahibi olarak yükümlülükleriniz

Belgenin varlığını ve geçerliliğini kontrol edin

İlk adım, binanız için geçerli bir belge olup olmadığını öğrenmektir. e-Devlet'teki "Enerji Kimlik Belgesi Sorgulama" hizmeti bunun için kullanılabilir; seçenekleri EKB sorgulama sayfamızda topladık. Belge düzenleme tarihinden itibaren 10 yıl geçerlidir (md. 25/2). Süresi dolmuşsa belge yenilenmelidir. Binada mantolama, pencere değişimi veya ısıtma sistemi yenilemesi gibi yıllık birincil enerji ihtiyacını değiştiren bir uygulama yapıldıysa da belge bir yıl içinde yenilenir (md. 25/7).

Belgenin bina geneli olduğunu unutmayın

19 Şubat 2022'den beri "Enerji Kimlik Belgesinin, binanın tamamı için hazırlanması şarttır" (md. 25/8). Apartmandaki bir daireyi kiraya veriyorsanız, dayanağınız binanın tamamı için düzenlenmiş belgedir. Kendi daireniz için ayrı bir belge çıkarılamaz. Bina için belge yoksa, yönetimle birlikte bina geneli belge aldırmanız gerekir; süreç apartman ve site yönetimleri için EKB yazımızda anlatılıyor.

Suretini kiracıya verin

Yönetmelik, kiraya verme safhasında suretin kiracıya verilmesini ister. Pratikte bunu kira sözleşmesinin imzalandığı gün, sözleşme ekleriyle birlikte yapmak en düzenli yoldur. Suretin teslim edildiğini sözleşmeye bir satırla yazmak da iyi bir uygulamadır; bu bir mevzuat şartı değil, sonradan çıkabilecek tartışmaları önleyen bir önlemdir.

Belge masrafını kim öder?

Bu, kiralamayla ilgili en sık sorulan sorudur. Yönetmelik belge masrafının kime ait olduğunu açıkça düzenlemez. Ancak belgeyi verme yükümlülüğünü mal sahibine yükler. Dolayısıyla belgenin temin edilmesi, doğal olarak mal sahibinin işidir.

Apartmanlarda belge binanın tamamı için düzenlendiğinden, masraf genellikle kat malikleri arasında paylaşılır. Bu paylaşımın nasıl yapılacağı yönetmelikte değil, kat malikleri kurulu kararlarında ve yönetim planında belirlenir. Kiracının bu masrafa katılıp katılmayacağı ise taraflar arasındaki sözleşmeye bağlıdır; mevzuatta kiracıya yüklenmiş bir belge masrafı yoktur.

Bina büyüklüğüne göre bir maliyet aralığı görmek için EKB fiyat listesi sayfamızdaki hesaplayıcıyı kullanabilirsiniz. Apartmanlarda toplam tutar kat malikleri arasında paylaşıldığı için kişi başına düşen pay küçüktür.

Kiracı olarak belgeden nasıl yararlanırsınız?

Belgeyi isteyin

Yönetmelik, suretin size verilmesini mal sahibine yükler. Bu nedenle belgeyi istemek, kiracının en doğal hakkıdır. Belgeyi kira görüşmeleri sırasında, sözleşmeyi imzalamadan önce istemek, karar vermenize yardımcı olur.

Kendiniz de sorgulayabilirsiniz

e-Devlet hizmetinin açıklaması, "ikamet ettiğiniz binaya veya herhangi bir binaya ait" belge bilgilerinin görüntülenebileceğini söyler. Yani kiracı adayı olarak da kimlik doğrulamasıyla giriş yapıp binanın belge bilgilerine bakabilirsiniz. Sorguda kayıt çıkmazsa ne yapabileceğinizi e-Devlet'te EKB görünmüyorsa yazımızda anlattık.

Belgeyi okuyun

Belgede kiracı için en anlamlı bilgiler şunlardır:

• Enerji sınıfı: Kullanım alanı başına yıllık birincil enerji tüketiminin A ile G arasındaki sınıflandırması (md. 26/1-f).
• CO₂ salımı sınıfı: Binanın sera gazı salımının sınıflandırması.
• Isıtma, soğutma ve sıcak su için enerji ihtiyacı: Yıllık kWh cinsinden (md. 26/1-d).
• Düzenleme tarihi: Belgenin geçerli olup olmadığı.

Tüm alanların açıklaması için enerji kimlik belgesi nasıl okunur yazımıza bakabilirsiniz.

Sınıfı bütçenizle ilişkilendirin

Kira bedeli her ay aynıdır, ama ısınma ve soğutma giderleri binanın enerji performansına göre değişir. Aynı büyüklükte ve aynı kira bedelindeki iki daireden birinin enerji sınıfı belirgin biçimde daha iyiyse, toplam aylık yaşam maliyeti de farklı olabilir. Belge bu farkı ilan fotoğraflarından çok daha iyi gösterir. Harflerin anlamı için A'dan G'ye enerji sınıfları yazımıza bakabilirsiniz.

İş yeri kiralamaları

5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu EKB uygulamasını "mesken amaçlı kullanılan binalarda, ticarî binalarda ve hizmet binalarında" öngörür (md. 7/1-ç). Dolayısıyla ofis, dükkân, mağaza gibi iş yerlerinin kiralanmasında da 25/15'teki şart aynen geçerlidir.

İş yerlerinde kullanım amacı ayrıca önemlidir. Belgede binanın kullanım amacı yer alır (md. 26/1-ç) ve hesap bu amaca göre yapılır. Bir konut dairesi ofise dönüştürülüyorsa ya da bir dükkânın kullanım şekli belirgin biçimde değişiyorsa, belgenin bugünkü durumu yansıtıp yansıtmadığını kontrol etmek gerekir.

Emlak danışmanıyla çalışıyorsanız

Kiralama bir emlak danışmanı aracılığıyla yapılıyorsa, belge konusunu en başta danışmanla paylaşmak süreci hızlandırır. Danışman, kiracı adaylarının belgeyle ilgili sorularına hazırlıklı olur ve sözleşme günü suretin teslimini dosyaya ekleyebilir. Yönetmelik suret verme yükümlülüğünü mal sahibine yükler; danışmanın aracılık etmesi bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle belgenin geçerli olduğundan ve binaya ait olduğundan mal sahibi olarak emin olmak yine sizin sorumluluğunuzdadır.

Kiracı tarafında da benzer bir yaklaşım faydalıdır. İlan aşamasında belgenin olup olmadığını, varsa sınıfını ve düzenleme tarihini sormak, farklı seçenekleri karşılaştırmayı kolaylaştırır. Belgenin suretini sözleşme dosyanızda saklamak, ileride aynı binada yapılacak iyileştirmeleri ve yeni belgeyi eskisiyle karşılaştırmanıza da imkân verir.

Kira süresi boyunca belgenin süresi dolarsa

Belge düzenleme tarihinden itibaren 10 yıl geçerlidir (md. 25/2). Uzun süreli bir kira ilişkisi devam ederken belgenin süresi dolabilir. Yönetmeliğin şartı "kiraya verme ile ilgili iş ve işlemlerde" arandığı için, süre dolduğunda, özellikle yeni bir kiracıyla sözleşme yapılacaksa geçerli bir belgeye ihtiyaç duyulur. Mevcut sözleşmenin uzaması için yönetmelikte ayrı bir hüküm yoktur; belgeyi süresi dolmadan yenilemek en sorunsuz yoldur. Yenileme konusundaki ayrıntılar için EKB geçerlilik süresi yazımıza bakabilirsiniz.

Kısa süreli ve sezonluk kiralamalar

Yönetmelik kira süresine göre bir ayrım yapmaz; 25/15 kiraya verme işlemlerini genel olarak sayar. Sık karıştırılan bir nokta, "planlanan kullanım süresi iki yıldan az olan binalar"ın kapsam dışı olmasıdır (md. 2/2). Bu istisna kira süresiyle değil, binanın kendisinin planlanan kullanım süresiyle ilgilidir; örneğin geçici amaçla kurulan yapılar için geçerlidir. İki yıldan kısa bir kira sözleşmesi, binayı kapsam dışına çıkarmaz.

Kiracının yaptığı değişiklikler

Kiracılar bazen kombi değiştirmek, klima eklemek ya da pencereleri yenilemek gibi işler yapar. Yönetmeliğe göre binanın yıllık birincil enerji ihtiyacını değiştiren bir uygulama yapılırsa belge bir yıl içinde yenilenir (md. 25/7). Belge bina geneli olduğundan, tek bir dairedeki küçük bir değişikliğin bina belgesine etkisi sınırlı olabilir; ancak kapsamlı değişiklikler söz konusuysa ev sahibi ve yönetimle paylaşmak doğru olur. Yenileme konusunu mantolama ve tadilat sonrası EKB yenileme yazımızda ele aldık.

Belge yoksa kira sözleşmesi geçersiz mi olur?

Yönetmelik, belgesiz kira sözleşmesinin geçersiz olacağını söylemez; işlemde belge şartı aranacağını ve suretin kiracıya verileceğini söyler. Kanunda da belgesiz kiralamaya özgü bir para cezası hükmü yoktur. Ancak şart yönetmelikte yazılı olduğuna göre, ev sahibinin belgeyi temin etmesi ve kiracıya vermesi beklenir. Ceza ve yaptırım konusunu EKB cezası var mı yazımızda madde madde anlattık.

Belge bina girişinde asılı mı?

Kiralık bir daireye bakmaya gittiğinizde apartman girişine göz atın. Yönetmelik, belgenin bir nüshasının bina girişinde rahatlıkla görülebilecek bir yerde asılı bulundurulmasını ister (md. 25/6). Girişte asılı bir belge görüyorsanız sınıfı ve düzenleme tarihini oradan da okuyabilirsiniz; görmüyorsanız ev sahibine veya yönetime sormak için iyi bir fırsattır.

Ev sahibi için kontrol listesi

1. e-Devlet'ten binanın belgesini sorgulayın, yönetime sorun.
2. Belgenin düzenleme tarihine ve binada sonradan yapılan iyileştirmelere bakın.
3. Belge yoksa veya süresi dolduysa yönetimle bina geneli belge aldırın; başvuru süreci sayfamızda evrak listesi var.
4. Suretini kira sözleşmesiyle birlikte kiracıya verin.

Evraklarınız eksiksizse belgeyi 2-3 iş günü içinde düzenliyoruz.

Özet

• Kiraya verme işlemlerinde EKB düzenlenmiş olması şartı 1 Ocak 2020'den beri aranır; mal sahibi suretini kiracıya verir (md. 25/15).
• Belge binanın tamamı için düzenlenir (md. 25/8); dairenize özel belge çıkarılmaz.
• Yönetmelik masrafın kime ait olduğunu düzenlemez; verme yükümlülüğü mal sahibindedir.
• Kiracı belgeyi isteyebilir ve e-Devlet'ten kendisi de sorgulayabilir.
• İş yeri kiralamalarında da aynı şart geçerlidir; kira süresi kısa olsa bile şart değişmez.