Tapu Satışında Enerji Kimlik Belgesi: Satıcı ve Alıcı Rehberi

Bir ev, dükkân ya da bina satarken tapu randevusu öncesinde en sık gelen sorulardan biri "Enerji kimlik belgesi gerekiyor mu?" sorusudur. Kısa cevap evettir: yönetmelik alım-satım işlemlerinde belge şartı arar. Ancak bu şartın ne anlama geldiği, kimin ne zaman ne yapması gerektiği ve internette dolaşan abartılı ifadelerin nerede ayrıştığı, ayrıntıya bakmayı gerektiriyor. Bu yazı satıcı ve alıcı için pratik bir hazırlık rehberidir.

Mevzuat özeti

Dayanak Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği'nin 25/15. fıkrasıdır: alım-satım işlemlerinde EKB düzenlenmiş olması şartı aranır ve satış safhasında mal sahibi belgenin bir suretini alıcıya verir. Hüküm Geçici 5. madde uyarınca 1 Ocak 2020'den beri uygulanıyor. Fıkranın tam metnini ve belgenin binada saklanıp girişe asılmasına ilişkin ayrı yükümlülükle farkını satış ve kiralamada EKB çerçevesi yazımızda verdik; bu rehber yalnızca satış akışına odaklanır.

Tapuda uygulama nasıl işliyor?

Yönetmelik "tapu" kelimesini kullanmaz; "alım, satım ... ile ilgili iş ve işlemler" der. Şartın tapu müdürlüklerinde hangi adımlarla uygulandığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün (TKGM) idari düzenlemelerine bağlıdır. TKGM, konuyla ilgili olarak 27 Aralık 2019 tarihli bir "Enerji Kimlik Belgesi Hakkında Duyuru" yayımlamıştır.

İnternette sıkça görülen "EKB yoksa tapu sistemi işlemi otomatik olarak engeller" ifadesi ise bu biçimiyle doğrulanmış değildir ve mevzuatta yer almaz. Bununla birlikte, şartın yönetmelikte açıkça yazılı olduğunu unutmamak gerekir. Bu nedenle en sağlıklı yaklaşım, belgeyi tapu randevusundan önce hazır etmek ve randevu öncesinde işlemi yapacağınız tapu müdürlüğüne güncel uygulamayı sormaktır.

Satıcı olarak adım adım hazırlık

1. İlana çıkmadan önce belgeyi kontrol edin

Satış sürecinin en başında, binanız için kayıtlı bir belge olup olmadığına bakın. e-Devlet'teki "Enerji Kimlik Belgesi Sorgulama" hizmeti, açıklamasına göre herhangi bir binanın EKB bilgilerini gösterir; e-Devlet'te EKB sorgulama sayfamızda seçenekleri bulabilirsiniz. Belgeyi erken görmek, alıcı adaylarının sorularına hazırlıklı olmanızı sağlar.

2. Belgenin süresine bakın

Belge düzenleme tarihinden itibaren 10 yıl geçerlidir (md. 25/2). Düzenleme tarihinin üzerinden 10 yıl geçmişse belge geçerliliğini yitirmiştir. Ayrıca binada mantolama, pencere değişimi veya ısıtma sistemi yenilemesi gibi birincil enerji ihtiyacını değiştiren bir uygulama yapıldıysa, belge bir yıl içinde yenilenmelidir (md. 25/7). Ayrıntılar EKB geçerlilik süresi yazımızda.

3. Belgenin bina geneli olduğunu bilin

19 Şubat 2022'den beri "Enerji Kimlik Belgesinin, binanın tamamı için hazırlanması şarttır" (md. 25/8). Apartmanda bir daire satıyorsanız, dayanağınız binanın tamamı için düzenlenmiş belgedir. Kendi daireniz için ayrı bir belge çıkarılmaz.

4. Belge yoksa yönetimle harekete geçin

Bina için belge yoksa bunu tek başınıza çözemezsiniz; yönetimle birlikte bina geneli belge aldırmak gerekir. Bu, yalnızca sizin satışınız için değil, ileride satış veya kiralama yapacak tüm kat malikleri için işe yarar. Sürecin nasıl yürütüleceğini apartman ve site yönetimleri için EKB yazımızda anlattık. Evrak listesi için EKB için gereken evraklar sayfamıza bakabilirsiniz.

5. Zamanlamayı planlayın

Evraklar eksiksizse belgenin düzenlenmesi genellikle 2-3 iş günü sürer. Ancak apartmanlarda kat malikleriyle karar almak, onaylı projeye ulaşmak ve yerinde tespit gibi adımlar süreyi uzatabilir. Tapu randevusunu belgeyi aldıktan sonraya planlamak en güvenli yoldur.

6. Suretini alıcıya verin

Yönetmelik, satış safhasında mal sahibinin belgenin bir suretini alıcıya vermesini ister. Suretin teslim edildiğini satış sözleşmesine veya ayrı bir tutanağa yazmak, sonradan çıkabilecek anlaşmazlıkları önler. Bu bir mevzuat şartı değil, iyi bir uygulama önerisidir.

Alıcı olarak nelere dikkat etmelisiniz?

Belgeyi isteyin ve okuyun

Yönetmelik satıcıya belgenin suretini size verme yükümlülüğü yükler. Suretin tarihini, adresini ve iki sınıfını nasıl kontrol edeceğinizi genel çerçeve yazımızdaki alıcı kontrol listesinde topladık. Satın alma kararı açısından ayrıca belgedeki düzenleyen bilgilerine bakın: belgeyi hangi uzmanın ve kuruluşun düzenlediği belgede yazılıdır (md. 26/1-b) ve bir sorun çıktığında muhatap onlardır. Harflerin anlamı için A'dan G'ye enerji sınıfları yazımıza bakabilirsiniz.

Sınıfı bir karşılaştırma ölçüsü olarak kullanın

Aynı büyüklükteki iki konutun ısınma ve soğutma giderleri, binaların enerji performansına göre belirgin biçimde farklı olabilir. Enerji sınıfı, ilan fotoğraflarından anlaşılmayan bu farkı görmenin en kolay yoludur. Düşük sınıflı bir bina satın alıyorsanız, ileride yapılabilecek iyileştirmeleri ve bunların maliyetini hesaba katmak isteyebilirsiniz.

Yeni binada iskân ile belge ilişkisini bilin

Yeni bir binadan daire alıyorsanız, bina iskân alırken belge ilgili idareye sunulmuş olmalıdır; EKB düzenlenmeyen binaya yapı kullanma izni verilmez (md. 25/4). Ayrıca yeni binanın enerji ve CO₂ salımı sınıfı en az C olmalıdır (md. 27/5).

Satış sürecinde zaman çizelgesi

Aşağıdaki tablo, belgesi olmayan ya da süresi dolmuş bir binada satış hazırlığının tipik sırasını gösteriyor. Süreler binaya ve evrak durumuna göre değişir; bu bir mevzuat takvimi değil, pratik bir plandır.

Yeni projeden satış ve müteahhitler

Yeni bir projeden daire satan müteahhitler için durum biraz farklıdır. Yeni binalarda belge, yapı kullanma izni aşamasında ilgili idareye sunulur ve belge düzenlenmemiş binaya iskân verilmez (md. 25/4). Dolayısıyla iskânı alınmış bir yeni binada belge zaten düzenlenmiş olmalıdır. Bu belge binanın tamamı içindir ve on yıl boyunca her bir bağımsız bölümün satışında dayanak olarak kullanılabilir.

Müteahhit olarak, iskân dosyasındaki belgenin suretini satış dosyalarına eklemek ve alıcılara vermek, 25/15'in teslim hükmünü karşılamanın en kolay yoludur. Yeni binada belgenin nasıl alındığını iskân için EKB yazımızda anlattık.

Henüz iskân alınmamış, projeden satılan bağımsız bölümlerde ise belge iskân aşamasında düzenlenecektir. Bu durumda satış sözleşmesinde belgenin iskân sürecinde düzenleneceğini ve alıcıya verileceğini belirtmek, taraflar arasında beklentiyi netleştirir.

Sık karıştırılan durumlar

Arsa satışında EKB gerekir mi? Enerji kimlik belgesi binalar için düzenlenir. Üzerinde bina bulunmayan arsa için belge söz konusu değildir.

Miras veya bağış yoluyla devirde? Yönetmeliğin 25/15. fıkrası yalnızca "alım, satım ve kiraya verme" işlemlerini sayar. Miras veya bağış gibi işlemler metinde ayrıca sayılmaz; bu tür işlemlerde tapu müdürlüğünün güncel uygulamasını sormanızı öneririz.

50 m²'nin altındaki yapılar? Yapı inşaat alanı 50 m²'nin altında olan binalar yönetmeliğin kapsamı dışındadır (md. 2/2). Tam 50 m² olan bina kapsam içindedir.

Ruhsatsız yapılar? İmar mevzuatı gereği ruhsatsız yapılan yapılar için belge düzenlenmesi zorunlu değildir (md. 25/9). Bu, yapının başka açılardan mevzuata uygun olduğu anlamına gelmez.

Belgesiz satışın cezası var mı? Kanunda belgesiz satışa özgü bir para cezası hükmü yoktur; ama şart yönetmelikte yazılıdır. Konuyu EKB cezası var mı yazımızda madde madde anlattık.

Kiralama ile farkı

Aynı fıkra kiraya vermeyi de kapsar; kiralamada da belge şartı aranır ve suret kiracıya verilir. Ancak kiralamada ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişki uzun sürelidir ve belgedeki sınıf, kiracının her ay ödeyeceği enerji giderleriyle doğrudan ilgilidir. Kiralamaya özgü soruları, örneğin belge masrafını kimin karşılayacağını, kiralamada EKB rehberimizde ayrıca ele aldık.

Maliyet ve süre

Belge ücreti bina büyüklüğüne ve türüne göre değişir; uzman ücreti için Bakanlıkça belirlenmiş tek tip bir tarife yoktur. Bina büyüklüğünüze göre bir aralık görmek için enerji kimlik belgesi fiyatları sayfamızdaki hesaplayıcıyı kullanabilirsiniz. Apartmanlarda maliyet kat malikleri arasında paylaşıldığı için kişi başına düşen tutar küçülür.

Özet

• Alım-satım işlemlerinde EKB düzenlenmiş olması şartı 1 Ocak 2020'den beri aranır ve satıcı belgenin suretini alıcıya verir (md. 25/15).
• "Tapu sistemi belgesiz satışı otomatik engeller" ifadesi mevzuatta yer almaz; ama şart yazılıdır. Belgeyi randevudan önce hazırlayın.
• Belge binanın tamamı için düzenlenir (md. 25/8); apartmanda yönetimle birlikte hareket edin.
• Belgenin 10 yıllık süresini ve tadilat sonrası yenileme gereğini kontrol edin.
• Alıcıysanız belgeyi isteyin, tarihini, adresini ve sınıfını kontrol edin.